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Estudo de viabilidade para hotéis: UH, ADR e ocupação na prática

Equipe Revibe · 8 de abril de 2026 · 6 min de leitura

Um estudo de viabilidade para hotéis é fundamentalmente diferente de um estudo residencial. No residencial, o investimento se paga via VGV vendido; no hoteleiro, ele se paga via receita operacional ao longo de 10, 15, 20 anos. Isso muda completamente o que precisa ser modelado.

Este artigo cobre as três variáveis-chave de um estudo de viabilidade hoteleiro: UH (unidade habitacional), ADR (average daily rate) e taxa de ocupação — e como elas se combinam para gerar a projeção de receita que alimenta TIR e VPL.

Unidades habitacionais (UHs)

A UH é a "unidade vendável" do hotel — equivalente conceitual a uma unidade residencial. Mas em vez de ser comercializada uma vez, ela é "vendida" a cada noite ocupada.

No estudo, três aspectos de UH importam:

• Quantidade total — capacidade do hotel e teto da receita.
• Mix por categoria (standard, superior, suíte) — cada categoria tem ADR diferente e participação distinta na receita.
• Área total construída por UH (incluindo áreas comuns rateadas) — define o custo de construção por UH.

ADR — Average Daily Rate

O ADR é o preço médio cobrado por noite vendida. Não é o preço de tabela: já é líquido de descontos, comissões de OTA e taxas de pacote — para o estudo de viabilidade, é a receita real que entra no caixa a cada diária.

Cuidados ao definir ADR no estudo:

• Use ADR ponderado pelo mix de UH — categorias premium puxam o ADR médio para cima.
• Considere sazonalidade. Cidades de turismo têm ADR de alta temporada 30%–50% acima da baixa; usar média anual é simplificação razoável apenas se a curva for relativamente plana.
• Inclua a curva de maturação. Hotéis novos não atingem ADR-alvo no ano 1 — é comum começar 15%–25% abaixo e convergir em 2 a 3 anos.

Taxa de ocupação

A ocupação é a fração de UH-noites vendidas em relação ao total disponível no período. Junto com o ADR, ela é o multiplicador da receita.

A receita diária esperada é simplesmente: UHs × Ocupação × ADR. Multiplicada por 365 (ou pela contagem de dias do período), gera a receita anual ou mensal que alimenta o fluxo de caixa.

Benchmarks de ocupação no Brasil dependem fortemente da bandeira, localização e segmento. Ranges comuns:

• Hotéis econômicos em capitais: 60%–75% no caso base maduro.
• Hotéis midscale e upscale em destinos urbanos: 55%–70%.
• Resorts em destinos sazonais: 45%–65% média anual, com forte variação por mês.
• Anos de maturação (1 e 2): tipicamente 10–20 pontos percentuais abaixo do estabilizado.

Da receita ao GOP

A receita não é caixa do investidor. Para chegar ao caixa que entra no estudo, é preciso descontar a estrutura de custos operacionais — folha, energia, F&B (alimentos e bebidas), comercial, manutenção, taxas administrativas e fee da operadora.

O GOP (Gross Operating Profit) é o resultado operacional líquido — em hotéis brasileiros bem geridos, fica tipicamente entre 30% e 45% da receita. Acima disso, levanta a sobrancelha. Abaixo disso, sinal de operação ineficiente ou bandeira mal escolhida.

Sensibilidade no hoteleiro

Como o caixa do hotel vem da operação ao longo de 15+ anos, análise de sensibilidade é especialmente crítica. As variáveis-chave para variar:

• ADR (±10%) — efeito direto e linear na receita.
• Ocupação (±5 pontos percentuais) — efeito direto na receita; mais sensível em projetos com custos fixos altos.
• Custo de obra (±10%) — mesmo problema do residencial, com prazo de obra maior.
• Taxa de desconto (TMA) — em horizontes longos, pequenas variações na taxa mudam VPL fortemente.

No hotel, a viabilidade não é uma "venda concluída" — é uma operação que precisa funcionar todos os meses por 15 anos.

Como a Revibe trata projetos hoteleiros

A Revibe suporta projetos hoteleiros como cidadãos de primeira classe. Você define UH por categoria, ADR base, ocupação por ano e curva de maturação; a plataforma gera a projeção de receita operacional plurianual e calcula TIR e VPL automaticamente. Se o terreno for adquirido por permuta, veja como permuta física e financeira impactam o fluxo de caixa do projeto.

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