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Lucro Presumido vs RET na incorporação: qual regime tributário escolher

Equipe Revibe · 22 de julho de 2025 · 6 min de leitura

A tributação consome uma fatia relevante do VGV em qualquer incorporação — e a escolha do regime tributário pode mudar a TIR do projeto em 2–4 pontos percentuais ao ano. Os dois regimes mais usados por incorporadoras no Brasil são o RET (Regime Especial de Tributação) e o Lucro Presumido. Cada um tem uma alíquota global diferente e uma base de cálculo diferente, o que faz a comparação depender da margem bruta de cada projeto.

Como funciona o RET

O RET é um regime específico para incorporação imobiliária com patrimônio de afetação. Ele unifica PIS, COFINS, IRPJ e CSLL numa alíquota única de 4% sobre a receita bruta recebida (não sobre o lucro). É simples de calcular — toda vez que entra caixa de vendas, 4% vai para a Receita Federal. Não há base de lucro: 4% sobre R$ 100 de receita = R$ 4 de tributo, independente do custo.

Como funciona o Lucro Presumido

No Lucro Presumido, a base de cálculo é uma fração presumida da receita (8% para IRPJ e 12% para CSLL sobre receita bruta), sobre a qual incidem as alíquotas de 15%+10% (IRPJ) e 9% (CSLL), mais PIS (0,65%) e COFINS (3%). A alíquota efetiva total fica em torno de 6,73% da receita bruta — mais cara que o RET de 4%, mas a base de cálculo do IRPJ/CSLL admite deduções.

Comparação direta: qual custa menos

Para um projeto com VGV recebido de R$ 8.400.000:

• RET (4%): R$ 336.000 — simples, previsível, independe da margem
• Lucro Presumido (~6,73%): R$ 565.320 — R$ 229.320 a mais que o RET
• Diferença sobre o VGV: 2,73 pontos percentuais
• Impacto na TIR de um projeto de 24 meses: essa diferença tipicamente reduz a TIR anual em 1,5–2,5 pontos percentuais

Quando o RET não é possível

O RET exige que a incorporação seja constituída em patrimônio de afetação, que é um regime legal que segrega os ativos e passivos do empreendimento do patrimônio geral da incorporadora. Isso tem implicações jurídicas e contábeis: a SPE (Sociedade de Propósito Específico) precisa ter contabilidade separada, conta corrente própria e não pode ter ativos ou passivos da incorporadora misturados com o empreendimento.

A exceção: projetos com margem muito alta

Para projetos com margem bruta muito acima do percentual presumido (acima de ~35% de margem), o Lucro Presumido pode ser mais vantajoso do que parece na comparação de alíquotas — porque a base presumida (8% de IRPJ sobre receita) é menor do que o lucro real, beneficiando o contribuinte. Mas esses casos são exceção: na maior parte dos projetos com margens de 20–30%, o RET é mais barato.

Para a maioria dos projetos residenciais com margem de 20–30%, o RET economiza entre R$ 150 mil e R$ 400 mil em tributos num projeto de R$ 6–12 mi de VGV — o suficiente para mudar a decisão de viabilidade de um terreno.

A Revibe modela os dois regimes nativamente. O simulador gratuito calcula os tributos automaticamente a partir do regime escolhido, e a análise de sensibilidade permite comparar os dois regimes lado a lado como cenários distintos do mesmo projeto. Consulte sempre um contador especializado em incorporação para validar a opção antes de registrar o patrimônio de afetação.